فرید القدری در روزنامه دنیای اقتدار نوشت:
مقام معظم رهبری در دیدار اخیر با رئیس جمهور و اعضای دولت فرمودند: در بحث مسکن انباشتگی زیادی وجود دارد که باعث افزایش شدید قیمت ها و اجاره بها و رنج و عذاب مردم شده است. “زوج های بی خانمان ناشی از آتش سوزی اجاره خانه و قیمت آپارتمان” سنگین تر از قبل شده است.
دو موضوع برای بازار مسکن
بی‌تردید بی‌توجهی‌ها و شاید اشتباهات سالهای گذشته – علیرغم هشدارهای مکرر کارشناسان درباره عواقب این انحراف – باید به جای آن‌ها و با هدف «مطالعه» سیاستگذاران آینده، در حوزه سیاست‌گذاری حوزه مسکن مورد توجه قرار گیرد. برای بخش اما اکنون فرصت «اقدام مهم تری» برای دولت نسبت به سال گذشته کمتر شده و از سوی دیگر شرایط بازار مسکن بدتر از گذشته شده است. بنابراین لازم است دولت و سازمان های مردم نهادی که (مستقیم و غیرمستقیم) بر نبض بازار مسکن تاثیر دارند – مثلا شهرداری تهران – خیلی سریع جلوی فعالیت هایی را که برای این بخش انجام می دهند، بگیرند. و به «کارنامه تجاری» خود از این طریق بنگرند، باید راه درستی برای سیاست گذاری برای دستیابی به هدف نهایی در بخش مسکن بیابند. این مقاله به طور خلاصه به بررسی «کارت امتیازی» برای سیاست گذاران در بخش مسکن می پردازد و در عین حال چگونگی ایجاد یک سیاست «کارت امتیازی قابل دفاع» را توضیح می دهد.
دو نقطه شکست سیاسی
ایرانی ها در بازه زمانی 1397 تا 1400 بدترین شرایط خرید و اجاره مسکن را تجربه کردند. در این دوره، تورم مسکن هم از نظر «طول زمان» و هم از نظر «نرخ» (میزان رشد قیمت) «رکورد تاریخی» ثبت کرد. به همین ترتیب، تورم اجاره بها به طور بی سابقه ای افزایش یافت. هر دو رکورد تورم بر اساس 1370 داده تا به امروز است که نشان می دهد هزینه خانه و اجاره در کشور بیش از هر زمان دیگری در سه تا چهار سال گذشته افزایش یافته است (آمار مستند در دسترس نیست. برای سالهای قبل از 1370). طی یک دوره حداقل سه ساله، رشد سریع و مستمر قیمت مسکن در شهر تهران در این دوره (1370 تا 1400) باعث شد دو گروه اصلی شامل «خریداران مسکن» و «سرمایه گذاران ساختمانی» از بازار خارج شوند. متر مربع) از یک آپارتمان در تهران از ابتدای سال 1396 تاکنون بیش از 10 برابر شده است، این در حالی است که شاخص بهای کل کالاها و خدمات خانوار در همین بازه زمانی کمتر از پنج برابر شده است. این بدان معناست که تورم مسکن به طور قابل توجهی بیشتر از تورم کل بوده است. خروج گروه اول از بازار در این سال ها باعث تشدید «فقر مسکن» و خروج گروه دوم به بحران «رکود ساختمانی» شد. به این ترتیب «تورم تاریخی مسکن» اولین درجه شکست سیاست ها در سال های اخیر بوده است. دومین نشانه ناکامی در کارنامه این سیاستمدار مربوط به عملکرد وی در بازار اجاره است که تا دو سال گذشته سابقه ای وجود نداشت که تورم اجاره بها در شهرهای کشور – حتی تهران – از نرخ سالانه 30 درصد عبور کند. متوسط نرخ رشد سالانه اجاره مسکن در پایتخت طی سه دهه گذشته حدود 20 تا 25 درصد بوده است. اما در سال گذشته این نرخ از مرز 50 درصد گذشت و «استرس سنگین و تاریخی غیرقابل تحملی را برای گروه بزرگی از مستأجران که جزو دهک‌های پایین درآمدی هستند» ایجاد کرد. غول اجاره مسکن طی دو سال گذشته از دو مکان غذا (انرژی) به دست آورده است. تورم شدید مسکن با افزایش تورم عمومی از یک سو و دخالت ناکارآمد دولت در تعیین اجاره بها (سقف رشد) از سوی دیگر. ناکامی سیاستگذاران در تنظیم صحیح بازارهای خرید و اجاره املاک باعث شده است که دود این اشتباهات مستقیماً به چشم مصرف کنندگان پیشرفته و تامین کنندگان آپارتمان کشیده شود. بنابراین، تا کنون برآیند سیاستی که در حوزه مسکن دنبال شده، کاملاً بر خلاف هدف اولیه بوده است. هدف روشن باید کاهش تورم مسکن، کاهش تورم اجاره بها، تسهیل شرایط خرید، خرید و اجاره و همچنین سرمایه گذاری مولد در این بخش (ساخت و ساز) باشد. اما همه این اهداف در سال های اخیر بی پاسخ مانده اند و اکنون این سوال مطرح می شود که «چرا دو نمره مردودی در کارنامه سیاست گذار مسکن ثبت می شود؟ مسیر درست، فرآیند تصمیم‌گیری را به ایستگاه دیگری مرتبط می‌کند که «مسائل کلیدی در این بخش چیست که اهداف سطح بالا را باید شناسایی و توسعه داد؟»
دو موضوع عمده در حوزه مسکن
بازار مسکن در حال حاضر از دو مشکل اساسی رنج می برد. موضوع اول «تسلط فعالیت غیرمولد بر سرمایه گذاری مولد» است. به این معنی که خرید ملک به منظور سرمایه گذاری در مقایسه با فعالیت تولیدی یعنی ساخت و ساز از درآمد و جذابیت بیشتری برخوردار است. رشد بی سابقه قیمت تمام شده ساخت و ساز و تولید مسکن به دلیل تورم زمین و مصالح ساختمانی و از همه مهمتر رکود خرید آپارتمان در سمت تقاضا، محدود و غیرقابل دسترس برای فعالیت تولیدی سازندگان است. ; از طرف دیگر، بازی در املاک و خرید چندین ملک نه تنها بدون ریسک است، بلکه در دراز مدت سود زیادی به مالک می دهد. طی سه یا چهار سال گذشته، در حالی که حاشیه سود سازنده حدود 34% تا کمتر از 40% بوده است (حداقل برای یک سال و نیم سرمایه گذاری)، خرید ملک سود بیش از 70% را برای مالکان به همراه داشته است. این اولین موضوع از بخش مسکن است که در آن سیاستگذار باید این معادله را کاملاً معکوس کند. ایجاد هزینه برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و کاهش هزینه سرمایه گذاری ساخت و ساز.
موضوع دوم در بازار «تحلیل کامل قدرت خرید مسکن از سمت تقاضای مصرف‌کننده» است.
طی چهار سال گذشته حجم خرید آپارتمان در شهر تهران نسبت به دوره قبل از جهش قیمت (1395) حدود 50 درصد (میانگین سالانه معاملات) کاهش داشته است. بخش بزرگی از اقلیت خریداران در بازار املاک را «خریداران سرمایه‌ای» یا تقاضای غیرمصرفی تشکیل می‌دهند و اکثر خریداران مصرف‌کننده به دلیل حفظ قدرت خرید خود از افزایش قیمت، بازار خرید مسکن را ترک کرده‌اند. اگر این آخرین حلقه از زنجیره ساخت و فروش آپارتمان (یعنی خریداران مصرف کننده) دوباره به زنجیره بازگردد، مسیر مسدود سرمایه گذاری در ساخت و ساز باز خواهد شد. علاوه بر این، یکی از اهداف اصلی هر سیاستگذار منطقی در بخش مسکن باید همین مشکل یعنی «تسهیل مالی شدن بخش‌های هدف» باشد.
حالا یک سیاستمدار باید چه کار کند؟
در شرایط کنونی که عمده‌ترین مسائل حوزه مسکن مشهود است و سیاست‌های ناموفق برای حل مشکلات این بخش نیز به دلیل «انعکاس شکست در آمار رکود قیمت‌ها، اجاره‌بها و ساخت‌وساز» (که اگر هیچ شکستی وجود ندارد، توصیه ها و شکایات نیز وجود خواهد داشت). به سمت دولت هدایت نمی شود)، باید به دنبال یک “ابزار حل مشکل موثر” بود.
یک سیاست گذار می تواند «بازار مسکن را از هرج و مرج تاریخی» به سه طریق نجات دهد. در مسیر اول، هدف سیاست گذار باید خارج از بازار مسکن باشد. این بدان معناست که «کاهش تورم عمومی» و «کاهش انتظارات تورمی» باید اولویت اصلی و فوری باشد.
هر چقدر هم که سطح عمومی قیمت ها به شدت افزایش پیدا کند و در عین حال رشد آتی توسط «ابهام عمومی در مورد آینده اقتصاد» تأمین شود، در بازار مسکن، «تقاضای غیر مصرفی» با تمام توان خرید واقعی خواهد کرد. املاک با هدف «حفظ ارزش دارایی‌های خود» در برابر تورم، بنابراین در گام اول باید «ریشه حرکت‌های غیرمصرفی در بازار مسکن» از این مسیر تخلیه شود. ایجاد هزینه برای فعالیت های غیرمولد در بخش مسکن.» اگر این فعالیت مشمول «مالیات بر درآمد» باشد، بخش بزرگی از سرمایه گذاران املاک و مستغلات آپارتمان های بلااستفاده را برای پوشش هزینه مالیات سالانه بر دارایی اجاره می کنند که این امر باعث افزایش عرضه می شود. در گام سوم، سیاست گذار باید به دنبال «ارتباط بازار مسکن با بازار سرمایه» باشد. سازندگان می توانند از ظرفیت بازار سهام برای تامین مالی هزینه های ساخت و ساز استفاده کنند، از سوی دیگر تقاضا برای سرمایه گذاری املاک از طریق خرید «واحدهای پروژه ساختمانی عرضه شده در بورس» از مزایای جریان تولید سودآور است. تجربه جهانی «تنظیم بازار مسکن» با تاکید بر سه مسیر نشان می‌دهد که این گام‌ها ضمن عدم سرکوب طرفین عرضه و تقاضا، این بازار را از نوسانات شدید قیمتی مصون نگه می‌دارد.
