مدت انتظار برای صاحب خانه شدن خانه اولی ها بر اساس دوره هایی که هر خانواده ایرانی می تواند با پس انداز «یک سوم» درآمد خود با محاسبه متوسط درآمد سرانه خانوار و همچنین بر اساس دوره هایی که می تواند مسکن خریداری کند، محاسبه می شود. متوسط قیمت مسکن صاحبان خانه اولی منتظر خرید خانه با پس انداز یک سوم درآمدشان در سال 2014 نسبت به سال قبل، 2019، 5 سال کاهش یافته است که بر اساس میانگین درآمد خانوار و میانگین قیمت مسکن برای هر شهرستان در سال 2014 محاسبه می شود. آمار رسمی تحولات قیمت مسکن در کشور در سال 1400. میانگین قیمت مسکن بر اساس میانگین قیمت مسکن در نیمه اول سال 1400 (بهار و تابستان سال گذشته) برآورد شد.
به گزارش دنیای اکو ست، کاهش مدت زمان انتظار برای داشتن خانه در سال 1400، تغییر بزرگی در ماراتن خرید خانه در کشور است. کاهش دوره انتظار برای خرید مسکن در سال 1400، با گذراندن یک دوره سه ساله جهش شدید قیمت مسکن در بازار مسکن و از سوی دیگر، حقوق و دستمزد خانواده ها آنقدر افزایش نیافته بود که بتوان با آن مقابله کرد. شدت تورم املاک و مستغلات کند است، کمی تامل برانگیز است. در واقع کاهش دوره انتظار برای مالکیت خانه در کشور با در نظر گرفتن میانگین سطح درآمد خانوار در 31 استان کشور و همچنین متوسط قیمت مسکن در کشور این سوال را ایجاد می کند که آیا قیمت مسکن کاهش یافته است یا حقوق و دستمزد. پس از آن به طور قابل توجهی افزایش یافته است بنابراین، تغییرات در دوره انتظار برای خریداران بار اول برای خرید مسکن نسبت به سال قبل، یعنی سال 2019، 5 سال کاهش یافته است؟
در واقع پذیرش این اتفاق آماری در بازار مسکن با در نظر گرفتن عامل تغییر قیمت مسکن از یک سو و افزایش حقوق و دستمزد خانوارهای ایرانی در سال 1400 از سوی دیگر، نسبتاً سخت و مشکوک است. . در واقع باید به اتفاق یا اتفاقات رخ داده در بازار مسکن و همچنین وضعیت درآمد خانوارها توجه کرد، چرا که طول مدت ماراتن متقاضیان مسکن در کشور در سال 1400 نسبت به سال 99 به میزان 5 سال کاهش یافت.
دو عامل باعث کاهش دوره انتظار برای مسکن می شود
بررسی های صورت گرفته بر اساس آمارهای رسمی حاکی از آن است که دو رویداد مهم یکی در بازار مسکن و دیگری در مورد درآمد خانوارها در سال 1400 رخ داده است که باعث شد ماراتن طولانی مدت به دست خانواده های ایرانی (خانواده های اولین بار) برسد که مسکن در شهرهای این کشور پنج سال کمتر از سال 1999 است.
اولین تغییر مربوط به تغییرات درآمد خانواده در سال 1400 نسبت به سال 99 است. در سال گذشته رشد قابل توجهی در متوسط درآمد خانوارهای شهری در ایران به ثبت رسیده است که نسبت به نیمه دوم سال 90 بی سابقه بوده است. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران در گزارش تغییرات درآمد و هزینه خانوارهای شهری، درآمد خانوارهای شهری در سال 1400 نسبت به سال 1392 50.5 درصد افزایش یافته است. این میزان افزایش درآمد سالانه خانواده های ایرانی از سال 96 تاکنون بی سابقه بوده است. بر اساس آمارهای رسمی متوسط درآمد خانوارهای شهری کشور در سال 1375 16 درصد، در سال 1376 19 درصد، در سال 1377 24 درصد و در سال 1378 رشد 38 درصدی داشته است که این میزان در سال 1400 با اختلاف زیادی به 50.5 درصد رسیده است.
اما سوال مهم این است که در شرایطی که در سال 1400 بود، نرخ رشد دستمزد و حقوق کارگران کمتر از تورم مسکن بوده و در عمل حقوق و دستمزد افزایش نیافته است، چرا که آمارها از افزایش 10.5 درصدی شهرها خبر می دهند. درآمد خانوار در این سال چگونه به پایان رسید؟ در همین راستا بررسی های دنیای اکوتومات نشان می دهد که این افزایش چشمگیر درآمد خانوارهای شهری در سال گذشته عمدتاً به دلیل افزایش درآمدهای متنوع خانواده ها بوده و نه تنها ناشی از افزایش حقوق و دستمزد آنها!
این افزایش در واقع ناشی از رشد درآمدها یا درآمدهای متفرقه غیر از حقوق و دستمزد آنها بوده است. این درآمدهای متنوع شامل افزایش قابل توجه اجاره بهای مسکن و تأثیر آن بر رشد درآمد خانواده هایی است که برای بازار اجاره مسکن تهیه می کنند (دو یا چند خانه اجاره ای در بازار مسکن) یا افزایش قیمت دارایی هایی مانند ارز، سکه. ، طلا، اموال، سهام و … سود برخی خانواده ها از خروجی درآمد در این بازارها به دست می آید. سال گذشته شاهد افزایش بی سابقه اجاره بهای مسکن در کشور بودیم و اجاره بهای واحدهای مسکونی با میانگین افزایش بیش از 50 درصدی به رکورد بی سابقه ای رسید. در سایر دارایی ها نیز وضعیت مشابهی برای برخی خانواده ها پیش آمد و منجر به افزایش درآمد آنها شد.
دومین اتفاقی که باعث کاهش شکاف درآمدی خانوارهای دارای دوره انتظار برای خانه دار شدن در سال گذشته شد مربوط به بازار مسکن و موضوع تغییر تورم املاک در سال 1400 نسبت به سال 1398 بود. در سال گذشته میزان رشد قیمت مسکن به ویژه در تهران که وزن تغییرات قیمت ملک در تغییرات بود قیمت مسکن در کشور بسیار بالاست، در مقایسه با تورم مسکن (نرخ رشد قیمت مسکن) در سال 1378 بسیار کمتر بود. این اتفاق در کلان شهرها مشاهده شده است، یعنی کاهش نرخ رشد قیمت مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در تهران در سال 1400 نسبت به سال 1378 یک سوم بوده است.
در کشور اگرچه آمار رسمی از تورم ملکی در سال 1400 منتشر نشده است، اما برآورد می شود که نرخ رشد قیمت مسکن در شهرها در سال 1400 نسبت به سال 1378 حدود 30 تا 40 درصد کاهش داشته باشد. میانگین رشد درآمد خانوارهای پرجمعیت در سال 1400 نسبت به سال 1378 از یک سو و رشد کم قیمت مسکن در این بازه زمانی از دیگر دلایلی است که در کاهش مدت اقامت موثر بوده است. مدت انتظار خانواده ها برای دریافت مسکن ملکی کاهش یافت و طول این ماراتن از 36 سال در سال 1999 به 31 سال در سال 1400 افزایش یافت.
حتی برآوردها حاکی از آن است که در سال 1400 نرخ رشد درآمد خانوارها که عمدتاً از محل درآمدهای متفرقه بوده و صرفاً حقوق کارگران نبوده، بیشتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده است.
فاصله از استاندارد جهانی
اگرچه آمارهای رسمی و برآوردهای مبتنی بر این آمار حاکی از کاهش زمان انتظار برای سرپرست خانوارهای بار اول از میانگین 36 سال در سال 1378 به میانگین 31 سال در سال 1400 است، اما عامل مهمی وجود دارد. نکته قابل توجه در این زمینه در بازار املاک و مستغلات به ویژه سیاست گذار مسکن فعال باشید.
کاهش مدت انتظار برای خانه دار شدن به هر میزانی اتفاق مثبتی است، اما نکته مهم در این زمینه این است که در این شرایط کنونی خانواده ها برای اولین بار با استانداردهای جهانی تبدیل به خانه شده اند. در واقع اگرچه در سال 1400 نسبت به سال 99، مدت انتظار برای داشتن خانه 5 سال کاهش یافته است، اما طول دوره انتظار 31 ساله سه برابر استاندارد بین المللی تعیین شده برای دوره انتظار بهینه برای دسترسی خانواده ها به مسکن است.
همانطور که توسط سازمان سکونتگاه های انسانی سازمان ملل متحد (هبیتات) در این زمینه تعریف شده است، دوره انتظار استاندارد برای خانه دار شدن 10 سال بر اساس یک سوم درآمد خانوار جهان است. این بدان معناست که هر خانواده باید بتواند با پس انداز یک سوم درآمد خود در یک دوره 10 ساله صاحب خانه شود. اگر این مدت کمتر از 10 سال باشد، وضعیت خانواده ها برای تهیه مسکن حاکی از شرایط عالی است و اگر به بیش از 10 سال برسد، می توان گفت که خانواده ها در آن کشور با بحران مسکن مواجه هستند. این در حالی است که حتی پس از کاهش 5 ساله این دوره انتظار در سال 1400 و رسیدن آن به 31 سال، ماراتن برای اولین بار برای گرفتن کلید خانه همچنان سه برابر استانداردها و استانداردهای جهانی است. بنابراین هنوز در شرایط نامناسبی از نظر دسترسی خانوارها به مسکن قرار داریم.
تاثیر پرش در ماراتن مالکی
نکته مهم دیگر در این زمینه مربوط به تأثیر پرش اموال بر روی اولین بار ماراتن برای رسیدن به کلید خانه است. در واقع، مدت زمانی که صاحبان خانه برای اولین بار منتظر می مانند تا صاحب خانه شوند، رابطه مهمی با تغییرات جهش قیمت یا تورم مسکن دارد. با بررسی روندهای گذشته بازار مسکن، هر ساله با توجه به تغییرات قیمت مسکن و تورم، فاصله خانه اولی ها با صاحبان خانه کم و زیاد می شود. در واقع در سال هایی که بازار با تورم بالا مواجه است، این شکاف افزایش می یابد و در سال هایی که تورم کنترل شده و نرخ رشد قیمت مسکن پایین است، این شکاف نیز کاهش می یابد. در سال 1991، اولین سال افزایش قیمت مسکن در اوایل دهه 1990، زمان انتظار خانواده ها برای داشتن یک خانه به 31.5 سال افزایش یافت که متکی به صرفه جویی در یک سوم درآمدشان بود. در سال 96 که سال تثبیت پس از کاهش قیمت مسکن محسوب می شود، این مدت به 13.8 سال کاهش یافت.
در سال 1998، اولین سال آخرین جهش قیمت مسکن در کشور، این فاصله 22.8 سال بود. در سال 1999، سال اوج جهش قیمت مسکن در کشور، این نرخ به 36 رسید که در دهه گذشته بی سابقه بود. اما در سال 1400 تحت تأثیر دو دلیل ذکر شده یعنی کاهش نرخ رشد قیمت مسکن از یک سو و افزایش 50.5 درصدی درآمد خانوار شهری از سوی دیگر این میزان کاهش یافت. 5 سال تا 31 سال که البته هنوز سه برابر استاندارد بین المللی است مدت زمان انتظار تعیین می شود خانه های اولی در بازار املاک به دسترسی به مسکن ملکی اختصاص داده شده است.
دو برابر آمریکا
برآوردها و محاسبات اکونومیست ورلد نشان می دهد که زمان انتظار برای داشتن خانه در کشور در حال حاضر دو برابر انتظار صاحبان خانه برای اولین بار برای خرید خانه در ایالات متحده است که بر اساس پس انداز یک سوم درآمد خانوار است. . در واقع، بدهی املاک و مستغلات در ایران برای خریدارانی که بار اولی دارند، دو برابر بدهی آمریکاست. بررسی وضعیت فعلی بازار مسکن در کشورهای مختلف در سال 2022 نشان می دهد که در این سال که اروپا و آمریکا با تورم شدید املاک و مستغلات مواجه بودند، دوره انتظار برای داشتن خانه در آمریکا که در آن تورم املاک و مستغلات از 20 درصد گذشت. 15 سال بود این مبلغ نصف یا نصف مدت انتظار خانه دار شدن در ایران است. این میزان در آلمان اکنون 33 سال، در روسیه بیش از 50 سال، در فرانسه 36 سال، در انگلیس 24 سال، در عربستان سعودی 9 سال و در هلند 24 سال است.
تفاوت مسکن در ایران و جهان
نکته مهم در این زمینه این است که اگرچه مدت زمان انتظار برای داشتن خانه در کشورهای مختلف اروپایی و آمریکایی تحت تأثیر تورم شدید جهانی به طور قابل توجهی افزایش یافته است، اما افزایش مدت زمان انتظار در این کشورها تفاوت قابل توجهی دارد. از دوره انتظار اولین خانه دارها وقتی وارد ایران می شوند باید خانه دار شوند.
این تفاوت به حداقل وابستگی یا عدم اتکای خانواده ها در این کشورها به پس انداز گذشته برای خانه دار شدن مربوط می شود. در واقع اگرچه دوره انتظار برای داشتن مسکن در برخی از کشورها طولانی و حتی بیشتر از ایران است، اما از آنجایی که بیشتر قیمت مسکن در این کشورها به صورت وام کم بهره با بازپرداخت طولانی و وابستگی است. در مورد پس انداز آتی خانواده ها، که اعطا شده است، اکثر خانواده ها عملاً نگران شکاف بین درآمد و قیمت خانه خود نیستند.
در اروپا بیش از 75 درصد قیمت خرید واحدهای مسکونی در قالب وام کم بهره با بازپرداخت طولانی به خانواده ها پرداخت می شود. این میزان در آمریکا بیش از 85 درصد است. این در حالی است که اخیرا و با توجه به سیاست افزایش نرخ سود بانکی، نرخ رشد قیمت مسکن در اروپا و آمریکا کاهش یافته است. از سوی دیگر، بازار اجاره حرفه ای با پایگاه های حمایتی مستاجران در این کشورها در سال ها و دهه های گذشته فعال و فعال بوده است. بنابراین تمایل به خرید خانه ای مانند ما در این کشورها زیاد نیست و افرادی که مسکن ندارند گزینه دیگری دارند و آن استفاده از خانه برای اجاره با نرخ یارانه ای است.
با توجه به اینکه فاصله قیمت مسکن و درآمد خانوار ابزار و معیار مهمی برای سنجش میزان ماندگاری سیاست‌های مسکن به‌ویژه در ایران است، لازم است سیاست‌گذار توجه ویژه‌ای به آن داشته باشد.
قبل از هر چیز برای کاهش این شکاف باید با ابزارهای سیاستی و اهرم های مالیاتی مناسب، بازار مسکن را سم زدایی کرد و جریان غیرمولد املاک را کاهش داد. در مرحله بعد معاملات غیرمولد و فعالیت های سوداگرانه و مخرب باید به سمت مسیر تولید یعنی ساخت و ساز و مازاد عرضه سوق داده شود. در مرحله بعد، دریافت حمایت ویژه و وام با سقف کارآمد و مناسب با بازپرداخت طولانی مدت و نرخ سود یارانه ای برای صاحبان خانه اولی به ویژه اقشار کم درآمد ضروری است.
